泰安律师庄儒钊律师说，随着社会的发展，科技进步，经济发展是越来越快，因此，现在很多的年轻人都想在外面创业打工，寻求发展的机会，但是，住房是不可避免的一个问题，下面就有泰安庄儒钊律师和您详谈一下商品房常见的纠纷问题
一、商品房买卖合同纠纷案件的情况

房地产案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。近年来，我国房地产业发展迅速，但房地产的立法不健全，房地产市场机也不健全，特别是一些开发商违反诚实信用原则，严重侵害买受人的合法权益，导致商品房买卖合同纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。为正确适用法律审理商品房买卖合同纠纷案件，依法维护当事人的合法权益，下面就相关的法律问题做一个具体分析。

二、关于商品房订购书和商品房买卖合同的法律问题。

(一)关于商品房订购书与买卖合同的法律性质

商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同，而双方在订购书中约定将要签署的正式的商品

房买卖合同则为本约合同。

(二)关于商品房订购书与商品房买卖合同的法律效力

1、商品房订购书的法律效力对于商品房订购书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖

合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该观点表明，如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同，即本约。
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